Carta abierta al Consejo y a la Asamblea de Coofundadores

Sobre riesgos jurídicos y fiscales de arrendar apartamentos sujetos a un Derecho de Habitación

Por Jaime Robledo Potes, marzo 11 de 2026.

Estimados asambleístas y directivos:

Hace un año, en febrero de 2025, publiqué en este blog un artículo (verlo en este enlace) donde advertía sobre la fragilidad jurídica de los más de 50 apartamentos de la Cooperativa alquilados en coexistencia con la figura del «Derecho de Habitación». Lamentablemente este asunto no fue tema de discusión en la asamblea pasada. Hoy, a pocos días de la Asamblea de 2026, considero que el silencio ya no es una opción, sino un riesgo patrimonial compartido que debemos encarar con seriedad y responsabilidad.

1. El mito de la invisibilidad ante la DIAN.

Muchos creen que es una garantía de seguridad llevar décadas alquilando apartamentos de Coofundadores bajo el esquema de que «el asociado interesado en alquilar su apartamento» haga una «renuncia temporal» a su Derecho de Habitación, para que la Cooperativa actúe como arrendadora, pero a condición de que le haga entrega del canon de arrendamiento al asociado.

No obstante, el uso de este procedimiento «como garantía de seguridad» contiene uno o varios posibles problemas jurídicos y/o tributarios que deberíamos analizar juiciosamente:

i) la «renuncia temporal» al Derecho de Habitación no está contemplada en el Código Civil Colombiano; allí solo hay renuncia (o pérdida) definitiva, y esta debe hacerse mediante escritura pública registrada; en consecuencia, el uso de la llamada «renuncia temporal» al Derecho de Habitación, presuntamente carece de asidero legal;

ii) según el artículo 878 del Código Civil, «Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquéllos a que se extiende el ejercicio de su derecho (de habitación o de uso)»; en otras palabras, quien tiene un Derecho de Habitación sobre un apartamento, no puede arrendar ese apartamento; esto significa, además, que quien recibe de la Cooperativa el dinero correspondiente al canon, está impedido legalmente para declararlo ante la DIAN como ingreso por arrendamiento;

iii) al actuar como arrendadora, «la Cooperativa» recibe los cánones mensuales de arrendamiento, que anualmente deben totalizar al menos unos $1.200 millones; pero este recaudo es problemático en relación con impuestos a pagar ante la DIAN pues: a) el arrendatario está en todo su derecho de deducir como un gasto el total pagado a Coofundadores por arrendamiento, y reportarlo a la DIAN; b) la Cooperativa recibe el dinero pero no lo reporta ante la DIAN como renta (OMISIÓN), pues lo que hace es reenviarlo a los asociados «arrendadores»; y c) el asociado recibe el dinero de Coofundadores, pero carece de soporte legal para declararlo ante la DIAN como renta por arrendamiento (debido a ii).

Vivimos en la era de la inteligencia artificial y el cruce masivo de datos. Por ello, la DIAN ya no necesita una inspección física, pues le basta con un clic para cruzar lo que el arrendatario deduce contra lo que la Cooperativa no declara.

En consecuencia, problema expuesto puede resumirse de la siguiente manera. La Cooperativa, como propietaria y arrendadora de los apartamentos, recauda anualmente una cantidad que puede ser estimada en más de $1.200 millones de pesos. Si esta información no se reporta ante la DIAN como renta, y es detectada y cruzada, las sanciones por inexactitud u omisión (Art. 647 y 648 del E.T.) podrían superar el 100% de los valores omitidos, sumado a intereses moratorios. Algo semejante podría decirse en relación con los asociados involucrados en el procedimiento mencionado.

En síntesis, estamos ante una contingencia que podría mermar drásticamente el patrimonio de la Cooperativa y afectar injustamente a algunos asociados.

2. ¿Cuáles son las causas principales del problema?

Cuando la Cooperativa actúa como arrendadora del apartamento (en lugar del asociado), obviamente es consciente de que el asociado no puede alquilarlo, porque la Ley se lo impide: el artículo 878 del Código Civil es tajante: quien tiene derecho de habitación no puede arrendar.

¿No es claro entonces que es el Derecho de Habitación y sus impedimentos legales lo que no permite a un asociado alquilar «su» apartamento? ¿Y no es claro también que lo que hace la Cooperativa sustituyendo al asociado en el trámite de arrendamiento es impedir que se cumpla lo dispuesto en el artículo 878 del Código Civil? ¿Y no es claro, además, que, para lograr este incumplimiento de la Ley, la Cooperativa ha estado valiéndose de un recurso que presuntamente carece de sustento legal como es la figura de la «renuncia temporal» al Derecho de Habitación?

Pero entonces, si es el Derecho de Habitación la razón de los problemas mencionados y de las posibles consecuencias negativas de carácter jurídico y/o tributario, ¿no ha llegado el momento de dejar de usar figuras jurídicas inexistentes, como la «renuncia temporal», y evolucionar hacia la búsqueda de figuras legales que sí permitan el alquiler por el asociado?

Enseguida se mencionan al menos tres de esas alternativas legales:

Opción A: Derecho de Usufructo. Exige modificar el estatuto para sustituir el «Derecho de Habitación» por el «Derecho de Usufructo». El usufructuario tiene la facultad legal de arrendar (Art. 852 y 717 del C.C.), manteniendo la propiedad en manos de la Cooperativa, pero legalizando el ingreso para el asociado.

Opción B: Cooperativa de Propiedad Individual. Exige modificar el estatuto para pasar de «cooperativa de propiedad cooperativa» a «cooperativa de propiedad individual».

Opción C: Conjunto habitacional de Propiedad horizontal. Exige dejar de ser cooperativa para pasar a ser un conjunto de propiedad horizontal.

Tanto en la opción B como en la C, el asociado se convertiría en propietario de SU apartamento.

3. El costo de la legalidad vs. el costo de la inacción.

Cualquier cambio (Usufructo, Propiedad Individual o Propiedad horizontal) implica gastos notariales y de registro. Es comprensible el recelo ante estos costos; sin embargo, la única alternativa a este gasto es «no hacer nada».

Debemos elegir: ¿Pagar el costo controlado de una escritura para ganar seguridad jurídica, o esperar a pagar una sanción multimillonaria e impredecible a la DIAN?

En la era de los datos, la «suerte» ya no es una estrategia administrativa válida.

Conclusión:

Propongo que en la Asamblea general de asociados de 2026 se ordene la creación de una comisión técnica para estimar los costos de transición al Derecho de Usufructo o a la Propiedad Individual o a la Propiedad horizontal, y que se presente un plan de acción en un plazo no mayor a tres meses.

PS/

Esta carta abierta se la he enviado al asociado Bernardo Correa, en cuanto Secretario del Consejo de Administración y, por lo tanto, de la próxima Asamblea General de Asociados de 2026.