La protocolización de la compraventa tiene lugar en dos escenarios distintos: i) ante las instituciones pertinentes del estado, Notaría y Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; y ii) al interior de la Cooperativa, en su área administrativa.
4. Protocolización de la compraventa ante el estado.
Los siguientes son los procesos de protocolización de la compraventa en una Notaría y en una Oficina de Registro.
1. La compraventa se protocoliza en una Notaría mediante dos actos interrelacionados:
1.1. El vendedor, en presencia del representante legal de la Cooperativa, manifiesta ante el notario que cancela el derecho de habitación sobre el apartamento Z que la cooperativa había constituido previamente a su favor mediante escritura pública (lo que implica que la Cooperativa queda legalmente facultada para constituir el derecho de habitación sobre el apartamento Z en favor de otro asociado); y
1.2. La Cooperativa, mediante su representante legal, constituye ante el notario el derecho de habitación sobre el apartamento Z a favor del comprador, quien acepta tal constitución.
Nota. Aunque los dos procesos antes mencionados usualmente se hacen el mismo día y quedan consignados en la misma escritura, es claro que pueden hacerse en momentos diferentes y por lo tanto dar origen a dos escrituras diferentes, aunque la correspondiente al proceso 1.1 necesariamente debe preceder a la del proceso 1.2.
2. En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos previamente escogida se procede a registrar cada uno de los dos actos que contiene la escritura mencionada en 1:
2.1. Primero se registra el acto 1.1 mediante una anotación de cancelación del registro que figuraba en el certificado de tradición en favor del vendedor sobre el derecho de habitación del apartamento Z; y
2.2. Se registra el acto 1.2: se hace la anotación de la constitución del derecho de habitación sobre el apartamento Z que hizo la Cooperativa en favor del comprador.
5. Protocolización de la compraventa en coofundadores.
La protocolización en Coofundadores del proceso de compraventa de los derechos cooperativos entre un asociado que ha decidido venderlos y otro que ha decidido comprarlos, ha sido usualmente así:
Después de que ha concluido a satisfacción de ambas partes el proceso de compraventa de derechos cooperativos –que un asociado decidió vender y otro asociado decidió comprar– y también con posterioridad a su protocolización en Notaría y en la Oficina de Registro, la Cooperativa ha procedido a protocolizar internamente ese proceso mediante tres actos:
1. Constitución del “Contrato de suscripción y pago de aportes cooperativos”.
En notaría se constituye, entre la Cooperativa y el asociado comprador actuando como suscriptor, el “Contrato de suscripción y pago de aportes cooperativos” mediante el cual EL SUSCRIPTOR suscribe con la Cooperativa una determinada cantidad de “Certificados de Aportación”; la suscripción de tales Certificados de Aportación y el pago de los mismos confiere al SUSCRIPTOR la calidad de asociado, el ejercicio y cumplimiento de los Derechos y Obligaciones que estatutaria y reglamentariamente le corresponden, así como el DERECHO DE HABITACIÓN de la unidad de vivienda asignada.
2. Asiento de registros contables de traspaso de los aportes cooperativos del vendedor al comprador.
Los aportes cooperativos que en los registros contables de Coofundadores figuraban a nombre del asociado vendedor se traspasan a nombre del asociado comprador.
Nota. Lo relacionado con los registros contables de los aportes cooperativos de los asociados no se menciona nunca en el estatuto de Coofundadores.
3. Inscripción del comprador en el «registro social» (y retiro del vendedor si deja de ser asociado).
En cumplimiento del artículo 8, el comprador debe ser inscrito en el “registro social” para adquirir la condición de asociado de la Cooperativa.
Nota 1. La expresión “registro social” aparece dos veces en el estatuto de 2016, en los artículos 8 y 60, pero allí tampoco se define qué significa “registro social” ni quién lo ordena y quién lo hace.
Nota 2. En los actos 1 y 2 anteriores, los aportes cooperativos tienen un valor “nominal”, normalmente diferente del valor acordado por las partes en su negocio de compraventa. Utilizo el término nominal con base en el concepto emitido por el juez 11 civil del circuito de Cali, Nelson Osorio Guamanga, dentro del proceso judicial antes mencionado:
“Entonces tenemos que los derechos cooperativos nominalmente valen $17 millones. Ese es el valor de los derechos cooperativos. Pero como esos derechos cooperativos facultan a su titular para que la cooperativa le asigne el derecho de habitación del apartamento, pues obviamente que no va a vender por $17 millones. Va a vender por más. Esa es la razón de ser de que resulte un precio de $165 millones. No porque se esté vendiendo el apartamento, no porque esté vendiendo el derecho de habitación, sino porque está enajenando sus derechos cooperativos en la cooperativa multiactiva los fundadores”.
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