1 Introducción. En la asamblea del 16 de marzo de 2024 la Junta de Vigilancia informó que la cantidad de apartamentos alquilados en Coofundadores era el 21% del total: 50 apartamentos están habitados por arrendatarios.
Aunque esa cifra puede ser objeto de algunas reflexiones, en esta ocasión voy a ocuparme solo de aspectos legales ligados al proceso de arrendamiento en la cooperativa y empiezo transcribiendo el artículo 878 del Código Civil Colombiano (CCC):
CCC, ARTICULO 878. Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquéllos a que se extiende el ejercicio de su derecho.
La segunda frase del artículo 878 impide legalmente a un asociado de Coofundadores arrendar el apartamento sobre el cual la cooperativa le ha constituido un derecho de habitación. Este impedimento genera inmediatamente varias preguntas, la primera de las cuales es obvia: ¿por qué entonces hay 50 apartamentos alquilados? Otra es: ¿Qué procedimiento ha permitido obviar este impedimento en Coofundadores? Y una nueva pregunta, esta sí independiente de las anteriores: ¿Y qué tiene que ver la inteligencia artificial con esto?
Abordaremos en primer lugar el procedimiento que históricamente se ha usado en Coofudadores para hacer que un asociado pueda (de una manera aparentemente legal) alquilar «su» apartamento, lo cual da aparente claridad a por qué hay apartamentos alquilados. Después de ello, le vamos a «dar la palabra», a través de un «diálogo», al chatbot de inteligencia artificial Grok 3, lanzado el pasado 18 de febrero de 2025 (¡hace menos de una semana!) por la empresa xAI de Elon Musk para quien su chatbot es «la IA más inteligente de la tierra«.
2 Procedimiento para alquilar un apartamento en Coofundadores. Cuando un asociado X decide alquilar el apartamento, AX, sobre el cual la Cooperativa ha constituido a su favor un derecho de habitación, DHAX, él debe comunicar su decisión a la dirección de la Cooperativa, ante la cual debe presentar la “renuncia temporal” a su derecho de habitación y también presentar un candidato a arrendatario, llamémoslo Z, con el cual ha acordado el canon mensual de arrendamiento. Si la Cooperativa acepta el candidato presentado, se hace un contrato de arrendamiento entre la Cooperativa y el arrendatario Z que le permite a este y su familia ocupar el apartamento AX y lo compromete a pagar los cánones mensuales acordados, los cuales la Cooperativa entrega a X, posiblemente después de descontar los compromisos que X tenga con la Cooperativa.
El procedimiento anterior ha funcionado prácticamente desde que se empezaron a entregar los apartamentos del conjunto residencial Los Fundadores a principios de la década de 1980, pero está supeditado a lo dispuesto en el Artículo 878 del CCC desde que Coofundadores empezó, en 1987, a constituir derechos de habitación a sus asociados. Vale aclarar que entre 1980 y 1987, lo que Coomeva constituyó en favor de los asociados a Coofundadores fue un “derecho de utilización de la vivienda”, el cual se diferencia radicalmente del “derecho de habitación” en que este, a diferencia de aquel, se constituye (y termina) mediante escritura pública registrada (los primeros registros de asociados de Coofundadores en la Oficina de Registro datan de 1987) y además está regulado por el CCC. La semejanza que seguramente algunos encontraron entre el “derecho de utilización de la vivienda” y el “derecho de habitación” posiblemente propició que el «procedimiento de arrendamiento» que se plasmó en el Estatuto de 1979 se transcribiera prácticamente sin modificación en los estatutos de 1987 y los que ha habido de allí en adelante.
3 Presuntos problemas legales de ese procedimiento.
3.1 «Renuncia temporal» al derecho de habitación. Puesto que, al parecer, era claro que el concepto de «derecho de habitación» imponía serias restricciones a quienes se les había constituido, una de las cuales era la imposibilidad de alquilar «su apartamento», la cooperativa optó por exigir la «renuncia temporal al derecho de habitación» a quien pretendiera alquilar «su» apartamento con varios propósitos: i) evitarle al asociado tener que firmar con el arrendatario un contrato de arrendamiento (que no podía hacer porque no era el propietario y porque el CCC se lo impedía); ii) evitarle al asociado recibir el canon de arrendamiento (que por lo antes dicho estaba impedido para recibir); y iii) reemplazar al asociado en estas dos funciones. Pero algo que no se ha tenido en cuenta es que la «renuncia temporal» no está definida en el CCC, lo cual plantea preguntas sobre su carácter legal. ¿Qué sucedería si, por ejemplo, el asociado X muere digamos cuatro meses después de haber renunciado al DHAX y de iniciado el contrato de arrendamiento con Z? En el momento de su deceso ¿era X beneficiario del derecho de habitación? Al parecer, para la Cooperativa no, pues había renunciado a él cuatro meses antes, pero para la Oficina de registro sí lo era pues X no había renunciado a él mediante escritura registrada. Una consecuencia lateral de esto es que el contrato de arrendamiento de Z con la Cooperativa es, presuntamente, ilegal pues la Cooperativa arrendó el apartamento irregularmente porque, supuestamente, X tenía que estar disfrutando de él debido a la vigencia del DHAX en la Oficina de registro.
3.2 El pago de impuestos por los cánones de arrendamiento recibidos. El procedimiento consignado en el Estatuto le permite a la Cooperativa recibir los cánones de arrendamiento en lugar de sus asociados por ser ella la firmante en esos contratos como arrendadora (además porque ella es la propietaria de los apartamentos). Pero si hay 50 apartamentos alquilados y el canon mensual promedio es (supongamos) 2 millones de pesos entonces habrá un ingreso anual de 1200 millones de pesos (2x12x50 millones); asumamos que son solo 1000 millones de pesos anuales que los arrendatarios posiblemente declaren como gastos de arrendamiento. ¿La Cooperativa declara esos mil millones como ingreso por arrendamiento? Al parecer hay un doble problema: i) si los declara y por ello debe pagar impuesto, este se distribuiría entre todos los asociados en favor de los 50 «arrendadores»; y ii) si no los declara y los «asociados arrendadores» tampoco (entre otras cosas porque no son propietarios de lo que se arrienda) entonces es posible que se esté ante un problema de orden tributario que, para agravar más las cosas, lleva décadas en Coofundadores.
3.3 La entrega de los cánones de arrendamiento que debe hacer la Cooperativa a los asociados. Independientemente de cómo denominen los asociados a esos dineros recibidos de la Cooperativa y de cómo denomine la Cooperativa los dineros que le entrega a los asociados (porque en cualquier caso el término arrendamiento puede ser inconveniente) hay un problema: la Cooperativa presta su nombre y sus cuentas para recibir y trasladar dineros de terceros y en favor, exclusivamente, de esos terceros. Asunto presuntamente delicado…
4 ¿Quién es el culpable de estas presuntas irregularidades? Cuando un asociado de Coofundadores ha decidido alquilar «su» apartamento, seguramente que ha pensado que eso no tiene nada de extraño pues es lo que puede hacer «todo el mundo» en Colombia; y si le dicen que al alquilar «su» apartamento está haciendo algo irregular, algo que está violando una ley, seguramente se asombrará y preguntará ¿Qué? Igualmente si a alguien ligado a la dirección de la Cooperativa le dicen que los procedimientos de alquiler que se están usando son presuntamente irregulares y en algunos casos presuntamente ilegales, seguramente que tampoco saldrá de su asombro: ¿Cómo así?, si llevamos décadas haciéndolo y nunca ha pasado nada. Sí, nunca ha pasado nada, hasta ahora…
Creo que en ambos casos el dedo acusador apunta en la dirección equivocada pues si se trata de buscar culpables, aquí solo hay uno: el derecho de habitación. En efecto, si en lugar de que el asociado tenga un «derecho de habitación» sobre «su» apartamento lo que tiene es un «derecho individual» sobre su apartamento (ahora ese SU va sin comillas), sustentado en una escritura pública debidamente registrada, entonces:
i) El asociado X podrá ahora disfrutar de la libertad de firmar con el arrendatario Z un contrato de arrendamiento en los términos en que ellos dos lo acordaron, y también podrá disfrutar del derecho de recibir los cánones mensuales del arrendatario y declarar ante la DIAN, si lo necesita, los dineros que recibió como ingresos por arrendamiento y hacerlo sin tener que ocultar nada pues su proceder es legal;
ii) La Cooperativa ya no tendrá que mentir inventando «renuncias temporales» ilusorias o «haciendo vueltas» subterráneas sin ninguna necesidad.
5 ¿Cómo se han solucionado antes algunos problemas de arrendamiento en Coofundadores?
i) El Estatuto de 1979 estableció en su artículo 38 lo siguiente: «Si pasados dos (2) años continuos, (sic) el socio que cedió temporalmente la unidad de vivienda no se reintegra a ella, el Consejo de Administración podrá proceder a su exclusión bajo las condiciones prescritas en este estatuto»; ocho años después, tal disposición de exclusión fue eliminada del estatuto de 1987.
ii) Junto con el Estatuto de 1979, en 1980 se creó un Reglamento para la cesión temporal del “derecho de utilización de la vivienda” el cual no solo recogía la mencionada restricción de los dos años como máximo para la cesión por arrendamiento sino que, además, establecía que «mientras se presente la cesión temporal, la Cooperativa consolidará la plena propiedad del bien» lo que se interpretó como que, en esos eventos, se debe cancelar el derecho de utilización de la vivienda. Pero como estas disposiciones no se aplicaron nunca, el Consejo de Administración decidió declara no vigente dicho Reglamento de 1980 en sesión del 16 de octubre de 2004.
6 ¿Cómo se podrían solucionar los problemas mencionados en este escrito? Hemos acusado al derecho de habitación como presunto culpable de las irregularidades antes mencionadas (he dicho acusado, lo que no significa que el acusado haya sido declarado culpable pues eso correspondería a un juez o a unos jueces decidirlo, no a quien acusa).
También es fácil acusar al derecho de habitación de ser el principal responsable de que 240 apartamentos hayan tenido que responder por embargos decretados en procesos en los cuales estaba involucrado solo un apartamento: si en lugar de derechos de habitación hubiésemos tenido derechos de propiedad individuales sobre «nuestros apartamentos», soportados en escrituras públicas registradas, en ambos casos 239 apartamentos no hubiesen sido injustamente involucrados.
Entonces, si se está en lo correcto al identificar al derecho de habitación como el principal culpable de al menos dos grandes problemas nuestros, del pasado, del presente y, a no dudarlo, del futuro, ¿cuándo y cómo vamos a afrontar seriamente la discusión sobre el significado del derecho de habitación como posible causa de varios de nuestros problemas y cómo deberíamos buscar conjuntamente soluciones a esos problemas?
La Comisión para la revalorización de activos ha propuesto que, como oposición a la forma de vivienda de «propiedad cooperativa» adoptada por Coofundadores, nos volvamos «propiedad horizontal».
Pero es esta la única alternativa al «derecho de habitación» ligado en Coofundadores a la «propiedad cooperativa»? La respuesta es NO: es claro que podemos seguir siendo una cooperativa, incluso como lo que somos: una cooperativa multiactiva, pero de propiedad individual, de manera que cada asociado tenga un derecho de propiedad individual sobre SU apartamento (ese SU ahora sin comillas), soportado por una escritura pública debidamente registrada en sustitución de su anterior derecho de habitación. Cómo hacerlo, qué pasos se deben seguir, qué costo estimado tiene hacerlo y en cuánto tiempo lo podríamos hacer son interrogantes que habría que plantear y aclarar cuando decidamos discutir entre todos ese asunto. Por ahora dejemos el asunto como una simple propuesta para todos los asociados. Ellos tienen la palabra, o mejor: todos nosotros tenemos la palabra.
7 Finalmente ¿Qué nos dice la inteligencia artificial de todo esto? En este enlace puede leer los conceptos que al respecto tiene el chatbot GROK.
Nota. Es posible que el enlace no funcione al dar clic en el subrayado anterior. En tal caso hay estas alternativas de solución:
i) Utilice un navegador distinto; tal vez Google Chrome funcione.
ii) Si se le pide «seleccionar una cuenta» y le dan la opción «OK», úsela; otra opción es seleccionar la dirección electrónica: robledo.jaime@gmail.com
iii) Si lo anterior no funciona, solicíteme el PDF en la sección de Comentarios o escríbame al correo antes mencionado.
FUNDADORESBLOG 